Regionální disparity
v dostupnosti bydlení

Reforma bytové politiky v ČR: návrh a výsledky simulací

Řada studií poukazuje na to, že stávající bytová politika v České republice podporuje více vlastnické než nájemní bydlení. Zvýhodnění vlastníků bydlení se projevuje, například, existencí možnosti uplatnit relativně (při mezinárodním srovnání) velmi štědrý odpočet úroků z přijatých úvěrů na bydlení od základu daně z příjmů fyzických osob, možností využít zvýhodněné úvěry (či dotace) na pořízení vlastnického bydlení pro mladé domácnosti, donedávna štědrou státní prémií ke stavebnímu spoření, faktickým nezdaněním kapitálového výnosu ani implicitního nájemného, extrémně nízkou úrovní daní z nemovitosti a v neposlední řadě i možností vlastníků bydlení získat příspěvek na bydlení. Bytová politika by přitom měla splňovat podmínku neutrálního přístupu k různým právním formám bydlení (tzv. „tenure neutrality“), jelikož se ukázalo, že žádná forma právního důvodu bydlení není apriori z pohledu společenského a státu superiorní před druhou. Mimo to, poslední globální ekonomická krize ukázala, že ve státech s vyrovnanějším bytovým systémem, tedy s dostatečnou nabídkou stabilního nájemního bydlení, byly dopady krize na ceny bytů, trh bydlení i trh hypoték mnohem méně dramatické než ve státech upřednostňujících vlastnické bydlení.

I z důvodu přednostní orientace na podporu vlastnického bydlení nesplňuje stávající česká bytová politika dostatečně ani požadavek na redistribuci bohatství směrem k sociálně slabším. Ekonomické dotace (například z regulace nájemného nebo privatizace obecních bytů), odpočet úroků z přijatých úvěrů na bydlení od daňového základu, odpouštění daní z kapitálového výnosu, nízká daň z nemovitosti i státní podpora stavebního spoření jsou či byly bohužel nastaveny tak, že spíše podporují či podporovaly příjmově silné a nikoliv příjmově slabší domácnosti, tedy jsou či byly tzv. příjmově regresivní.

Dalšími cíli, které by bytová politika měla ze své podstaty naplňovat, jsou flexibilita a anticykličnost opatření. Na trhu s byty, stejně jako na trzích ostatních aktiv, mohou vznikat cenové bubliny tažené ekonomickými fundamenty nepodloženou poptávkou. Nástroje bytové politiky by proto měly být koncipovány tak, aby v období ekonomického růstu spíše tlumily poptávku po vlastnickém bydlení, zatímco v období krize ji naopak stimulovaly. Anticyklické působení nástrojů bytové politiky nejen snižuje volatilitu cenového vývoje bytů, ale také volatilitu vývoje celého hospodářství.

Vzhledem k výše uvedeným nedostatkům současné české politiky bydlení navrhujeme v předložené studii její reformu spočívající v alternativním nastavení parametrů vybraných nástrojů bytové politiky takovým způsobem, aby lépe splňovaly následující tři cíle:

• podporují rovným způsobem různé právní formy bydlení („tenure neutrality“);
• redistribuují více bohatství směrem k sociálně potřebným, tedy jsou efektivnější;
• působí anticyklicky.

Studie se soustředí na následující nástroje české bytové politiky: úrokový odpočet (možnost odpočtu úroků zaplacených z přijatých úvěrů na bydlení od základu daně z příjmů fyzických osob), daň z nemovitosti, sociální bydlení zajišťované obcemi ve stávajícím bytovém fondu, podpora výstavby sociálního nájemního bydlení pro domácnosti seniorů a příspěvek na bydlení.